해마다 이맘때면 자산가와 다주택자들의 시선은 정부의 입에 쏠립니다. 하반기 정책 방향과 내 지갑 속 세금을 가를 기획재정부의 정기 세제개편안 발표가 다가오기 때문입니다. 최근 몇 년간 안정세를 유지해 온 주택 보유세 체계가 이번 7월을 기점으로 다른 국면을 맞이할 수 있다는 긴장감이 감돌고 있습니다.
시장 일각에서는 단순한 미세 조정을 넘어선 보유세 체계 손질이 임박했다는 신호로 받아들이고 있습니다. 수도권 부동산 시장으로 다시 유동성이 유입되는 흐름을 선제적으로 차단하려는 정부의 의지가 반영된 결과로 풀이됩니다.
📋 7월 부동산 세제개편안 관전 포인트 요약
☐ 종부세 공정시장가액비율의 현행 60%에서 상향 조정 여부
☐ 1세대 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 거주 요건 비중 강화 조치
☐ 다주택자 종부세 부담 차등 적용 범위 및 시행 시기
☐ 공정가액비율 대신 종부세 세율·과표구간 조정 카드 병행 검토 여부
종부세 공정시장가액비율, 60%에서 상향되나
이번 세제개편안의 핵심 뇌관은 종합부동산세 과세표준을 결정짓는 공정시장가액비율의 조정 여부입니다. 정부는 그동안 법정 최저 한도인 60%로 비율을 고정해 공시가격이 올라도 과세 기준은 낮게 유지해 왔습니다.
그러나 최근 수도권 집값 상승과 세수 부족 우려가 맞물리면서, 이 비율을 더는 최저 수준으로 유지하기 어렵다는 의견이 힘을 얻고 있습니다. 동시에 올해 5월 서울 아파트 평균 매매가격이 13억 4,543만 원까지 오르며 종부세 과세 기준인 공시가격 12억 원을 넘어서는 집이 흔해졌고, 지난해 서울에서 종부세를 고지받은 인원도 2년 전보다 8만 9,000명 늘어난 32만 명에 달합니다. 이 때문에 비율을 일괄 인상하면 실거주 1주택자까지 부담이 번질 수 있다는 우려가 커지면서, 정부 내부에서는 비율은 그대로 두고 종부세 세율이나 과세표준 구간을 조정하는 대안도 함께 검토하는 것으로 전해졌습니다. 다만 구체적인 조정 목표치는 아직 확정되지 않았으므로, 정확한 수치는 7월 공식 발표 이후 다시 확인하시기 바랍니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 | 과세표준 반영률 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현행 유지 시 | 60% | 공시가격의 60% | 보유세 변동 적음 |
| 1단계 상향 시 | 70% | 공시가격의 70% | 다주택자 부담 증가 |
| 전면 상향 시 | 80% | 공시가격의 80% | 다주택자·고가주택 부담 급증 |
※ 위 수치는 시장에서 거론되는 시나리오로, 7월 공식 발표 전까지 확정된 수치가 아닙니다.
2026년 종합부동산세 기준, 얼마나 오를까
개편안이 현실화될 때 실제로 내야 할 세금을 가늠하려면 현재 적용 중인 공제 기준부터 짚어야 합니다. 1세대 1주택자의 기본공제는 12억 원, 다주택자는 9억 원으로 운영되고 있으며, 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 됩니다.
| 예시: 합산 공시가격 20억 원 다주택자(기본공제 9억 원 적용 시) | ||
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 과세표준 | 비고 |
| 60%(현행) | 6억 6,000만 원 | 누진세율 적용 전 기준 |
| 80%(상향 시) | 8억 8,000만 원 | 누진구조라 부과액은 더 크게 증가 |
1세대 1주택자는 기본공제와 장기보유·고령자 공제 혜택이 두꺼운 편이라 다주택자보다는 충격이 작겠지만, 앞서 살펴본 것처럼 서울 아파트 평균가가 이미 종부세 기준선에 근접하거나 넘어선 상황이라 체감 인상폭이 작다고 단정하기는 어렵습니다.
국세청 홈택스 종합부동산세 간이세액계산기
공시가격과 보유 지분을 입력해 올해 예상 종부세를 간편하게 모의 계산할 수 있는 공식 서비스입니다.
hometax.go.kr장기보유특별공제 거주 요건, 어떻게 바뀔까
참고로 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 이미 지난 5월 9일부로 종료되어 현재는 중과세율이 적용되고 있습니다. 이번 7월 개편안에서 새롭게 주목해야 할 변수는 양도세가 아니라 장기보유특별공제의 거주 요건입니다.
1989년 도입된 장기보유특별공제는 현재 양도가 12억 원을 초과하는 1주택을 10년 이상 보유·거주하면 양도세를 최대 80%까지 감면해 주는 제도입니다. 정부는 거주하지 않고 보유만 한 주택에 대한 공제 비중을 낮추거나 없애는 방향을 검토 중이며, 전근·전학·해외 이주처럼 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우까지 일괄 배제할지는 아직 정해지지 않았습니다.
이재명 대통령은 2026년 1월 자신의 X(옛 트위터) 계정을 통해, 거주 목적이 아닌 투자·투기 목적으로 장기 보유한 주택에까지 양도세를 깎아주는 현행 방식이 매물 잠김과 투기를 부추길 수 있다는 문제의식을 밝힌 바 있습니다.
폐지 방식도 한꺼번에가 아니라 일정 기간 유예한 뒤 단계적으로 공제율을 낮춰가는 점진적 방식이 유력하게 거론되고 있어, 실제 시행 시점과 유예 기간을 발표 직후 함께 확인해야 합니다.
다주택자 양도소득세 중과 부활 총정리! 5월 9일 이후 달라진 것
5월 9일부로 종료된 양도세 중과 유예 조치의 핵심 내용과 적용 기준을 정리한 글입니다.
money-tipbox.blogspot.com보유세 실효세율이 높아지면 다주택자는 매물을 곧바로 시장에 내놓기보다, 늘어난 세 부담을 전월세 가격에 일부 전가하려는 움직임을 보일 수 있습니다. 실거주 수요자라면 세제개편 발표 이후 임대차 시장의 가격 동향도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
💡 부동산 세제개편 대비 자산 관리 FAQ
💬 자주 묻는 핵심 질문과 답변
Q1. 공정시장가액비율이 오르면 1주택자도 세금이 크게 늘어나나요?
A1. 기본공제와 장기보유·고령자 공제 덕분에 원칙적으로는 증가폭이 제한적이지만, 최근 서울 아파트 평균가가 종부세 기준선인 12억 원을 넘어서면서 실거주 1주택자도 이미 다수 포함돼 있어 정부도 일괄 인상에는 신중한 입장입니다.
Q2. 장기보유특별공제 거주 요건이 강화되면 이미 보유 중인 주택에도 적용되나요?
A2. 통상 세법 개정은 시행일 이후 양도분부터 적용하는 경우가 많지만, 소급 여부는 7월 발표 시 부칙을 통해 확정되므로 발표 직후 반드시 확인해야 합니다.
7월 발표 전, 자산가가 지금 준비해야 할 것
7월 기획재정부 발표가 다가올수록 시장의 불확실성도 커지고 있습니다. 이번 개편이 다주택자의 종부세 부담을 늘리는 방향으로 가닥이 잡힌 만큼, 고가 주택을 다수 보유한 자산가라면 발표 직후 정책 가이드라인에 맞춰 포트폴리오를 재점검해야 합니다.
다만 공포감에 휩쓸려 급하게 매물을 던지기보다, 양도차익이 큰 주택에 실제로 전입해 거주 요건을 채우는 비과세 전략을 먼저 검토하는 편이 유리할 수 있습니다. 보유세와 양도세 시뮬레이션을 비교해 매각과 증여 중 무엇이 유리한지는 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하시길 권합니다.
💡 하반기 부동산 세테크 핵심 행동 지침
🎯 과세표준 재계산: 공정시장가액비율이 70~80%로 오를 경우를 가정해 모의 계산해 보세요.
🎯 실거주 요건 점검: 양도차익이 큰 주택은 실제 전입해 장기보유특별공제를 지키세요.
🎯 발표 직후 즉시 확인: 7월 정식 발표 후 소급 적용 여부와 시행일을 가장 먼저 확인하세요.
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